对应股票，房地产也一样，每次上涨都得有“故事”支撑。故事和共识有了，钱也有了，然后就开始疯狂投资。
几乎所有的泡沫都是银行催生的，几乎所有泡沫的破裂，也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘，自然就崩了。
1
上世纪七八十年代，在日本人中间发生了一场思维革命，他们发现日元越来越不值钱，于是开始寻找有升值趋势的“硬通货”。
那个时候，日本绝大部分老百姓在房价会持续上涨这件事上，达成了高度共识，于是，越来越多的人从银行贷款买房，而且，很多人的杠杆是越借越高。
不仅大城市的繁华地带，就连城市周边的郊区，都被卷进了这个举债炒房的游戏之中。白领们有了一点积蓄，就会谋求投资买房，生怕错过了上车机会。最后，甚至连城郊的农民们都出动了，纷纷拿着手里的辛苦钱去银行贷款投资！
可是到了这个时候，房价已经普遍上涨了一轮，货币供应量翻了几十倍，风险也开始变大，各个环节的人都承担着巨大的房贷压力，而且环节越往后，压力越大。
关键是在这个过程中，因为房价的持续上涨，很多人变得越来越惜售。于是，市场上流通的房子也就越来越少，标价越来越贵了。
后来的故事，大家也都知道了，东京的房子贵到卖了可以买下整个美国，日本的房子全卖了可以买下四个美国。不过说是这么说，如果真的大规模抛售，很快就会因为找不到买家而变得一文不值，也就谈不上值几个美国了。
2
很自然地，全民炒房留下了一个问题：从银行借那么多钱，总得还吧？如果房贷还不上怎么办？
比如我一个月工资两万，房贷一万五，苦就苦点吧。但是如果我下岗还不上了，周围的人能借的也都借了，还是还不上，我就只好抛掉房子了。
如果只有一个人这么干，还没啥问题，但是如果大规模下岗，那就麻烦了。因为卖房子的人越多，房子越卖不上价，你也就越着急出售，压价越厉害，最后可不就是雪崩式下跌。
紧接着，银行便会出现大量烂账，说不定就跟着倒闭了。再或者银行利率上涨，本来一个月需要还贷一万五，一下涨到两万了，还不上了，怎么办？卖呗。
同样的，如果几个人卖，一点问题都没有，但倘若是大规模抛售，那就啥玩意都不好使了，房价一下子跟重力加速度似地下跌。事实上这就是日本房地产泡沫中发生的故事。
而且在这个过程中，还有不少人是一分钱首付都没有，全是借的，或者干脆就是高利贷。他们之所以这么做，就是赌房价上涨，比方说我借1000万，年息250万，我对赌的就是房价涨幅超过250万，如果涨幅超不过，我就死定了，因为根本还不上这么多利息。
同样，倘若系统中这种人比较少，那也是没有问题的，还不上贷卖了房子便是。遗憾的是，当时的日本，投机者非常非常多，这些人买的时候就没准备长期持有，全是对赌大幅增长。
这样一来，一旦预期的增长没出现，高利贷到期后强制还钱，便引来了更大规模的抛售，也就是砸盘，那场面真的是要多可怕有多可怕。
到现在为止，大家看到了吧，房价大幅升值有两个必要条件：
1、上涨的共识。只有当一个社会体系中，认同“房子就是中世纪黄金”的人占多数，房地产才会大放异彩，反之，当大家普遍觉得某个地方房子的不会涨，那么当地房地产就会变鹤岗。
很多国家房地产泡沫破裂后一直不温不火，就是因为老百姓这个共识没了。大家经历过暴跌，不再认为房地产只涨不跌，也就不那么狂热了。
这种“共识”很多时候没啥特别靠谱的根据，就好像比特币，美国的一个经济学家说，“我知道比特币是扯淡，但是那么多人相信这个扯淡，那我们就可以投机赚钱”。
2、银行信用扩张，也就是银行愿意贷款给你。可以说，现代经济运行中，几乎所有的泡沫都是银行催生的，几乎所有泡沫的破裂，也都是因为银行贷不出那么多钱来让下一个人接盘，自然就崩了。
把这个逻辑理清了，你去看经济史上的所有泡沫，是不是都是一个套路。无论是人类最早的黄金崇拜，还是后来的郁金香狂热，或者南海泡沫，都是这样的：
大家疯狂追逐一个产品，认为它会升值，为了买到它，不惜去借钱，到了后来交易的钱都是借来的，直到有一天借不到钱，或者市场上没有新的钱维持上涨，又或者借钱成本高到没法接受，没人接盘，呼啦一下就崩了。
3
讲到这里，放一张典型的泡沫图，如果大家对2015年股灾稍有了解，应该一眼就能认出这张图。
欧美的银行家，因为经常目睹这种大崩溃，思想上早就有了准备，他们知道每次大繁荣到最后都是一地鸡毛。关于这种现象，他们有一个比巧妙的隐喻，叫“Ball is over”，翻译成中文，就是“舞会结束了”。
什么意思，说的是当一个经济体中，绝大多数人都在借钱投机，比如我把一个债券5块钱卖给你，你10块卖给另一个人，我又12块买回来，准备再高价卖给别人，不断加价。这一过程之中，大家都欢乐的不得了，就是“Ball”，也就是“奢华欢乐的舞会”。
但是舞会迟早要结束，这种击鼓传花的游戏不可能一直玩下去，银行家就得预测到“舞会结束时间”，提前把手里的债券抛掉，谁接盘谁死，也就是我们说的“最后一棒”。
接下来，大家再看下边这张图：
还有三百多年前郁金香泡沫：
看到没，这三张图放一起看，你会发现，几乎所有泡沫的走势都如出一辙：都是一开始慢慢涨，这个也正常，经济发展嘛，大家有钱了自然要愿意多花钱。
可怕的是，在这个缓慢上涨的过程中，大家形成”永远涨“的共识，越来越多的人参与到游戏中，以至于出现指数式暴涨，最后涨至顶点无人接盘，一路坠落。
4
接下来，我们再来看看，彼时的日本到底发生了什么。
日本在“二战”后实行的是一种德国模式的变体，现在叫“东亚模式”，类似”宏观计划经济+微观市场经济“的模式，固定汇率，出口导向。
通过这种模式，再加上日本最强一代人的不懈努力，日本自二战后到1973年实现了每年8%以上的增速；在1974年放缓一年后，出现第二轮增长，一直持续到1990年前后。
但是增长的阴影下，日本跟今天的我们遇到了相同的问题：在对外贸易中，日本占了美国人”便宜“，一直有顺差。
美国方面当然也是不能忍，所以日美之间冲突不断，随后的三十多年间，持续爆发了“纺织大战”，“钢铁大战”，“彩电摩擦”，“汽车摩擦”等各种冲突。
然而在美国的轮番折腾下，日本反倒越来越厉害了。到1980年代，日本成为全球第二大经济体，很多日企甚至做到了世界第一，手里拿着大量从摩擦中赚到的钱，全世界到处买地买资产，而且日本人均收入是美国的145%，日本人的高兴可想而知。
在这个背景下，美国人更加忍无可忍了，开始进一步收拾日本。不过，并不是通过所谓的“广场协定”，这样想太过简单化了。
当时美日双方针锋相对的一个问题是汇率，说是日本故意压低本国汇率。日本当时确实把汇率压得很低，日本普通老百姓买美国的东西很贵，美国人买日本人的东西却很便宜，所以美国要求日本把汇率大幅上调。
不少人认为是《广场协议》中日本被迫提了汇率，这肯定不对，因为美国搞日本是个长期的事，“广场协议”只是其中一部分，真实情况是美国从1971年就开始搞日本，一直到1987年。
先是在1971年，西方十个国家的财政部长一起搞了个《史密斯协定》，要求日元升值。然后再继续施压，小打小闹不断。
到了1985年，美英德法日五国财长在美国纽约广场饭店签订了《广场协议》。
《广场协议》之后是1987年的《卢浮宫协议》。核心就一件事，让日元升值，升值之后日本产品在国际上就不那么有竞争力了，嗯，就是美国现在干的事儿。
这样一来，日本生产的汽车和彩电就变贵了，在国际上竞争力就不那么强了，所以在1986年，日本出口增速从之前的3.9%暴跌到-16.8%。
笔者看到不少文章里说《广场协议》直接刺破了日本房地产泡沫，这个说法就有点尴尬了，不客气地说，简直错得离谱，因为大家可以看看上边的那个图，《广场协议》是1985年签署的，1985年日本的房地产泡沫还没疯狂起来，属于正常增长。
事实上日本房地产泡沫是《广场协议》签订后出现的。
5
日本房价之所以走上后来的不归路，完全得力于日本央行的神奇操作。
1985年签了协议，1986年经济不景气，总得做点啥吧，日本央行开始大规模降息，这个操作非常常见，各国都是在经济疲软时候降息，经济过热时候升息。
单是1986年这一年，日本央行连续5次降息，市场一下子资金充裕，大量银行放水放出来的钱宠宠欲动。
钱已经到位了，往哪投呢？
一般我们直觉觉得有了钱就扩大再生产呗，问题是生产是订单驱动的，假如说你是当时日本一家制衣厂的厂长，突然多了一大笔钱，你会直接买机器扩大再生产吗？你不得衡量下产能扩大后能不能卖出去嘛。
加之那个时候的日本，本来就出口不振东西卖不出去，因为手头钱多了，就扩大产能无异于找死嘛。
这个时候，前文说的那个“共识”就派上用场了，大家一致看好房地产，尤其是日本一线大城市，因为从此前三十年经验来看，日本一线房价非常稳，一直在“慢牛”，大家已经习惯了房价的温和上涨，觉得今后也会涨下去。
而且为了让这个故事有更多的人接受，当时日本坊间开始流传，说日本工业全球无敌，什么都可以造，唯独没法生产更多的土地来，土地存量有限，经济无限发展，世界上最顶级的公司聚集在日本几个核心城市，而且东京是亚洲金融中心，房价不涨简直有违天理。既然会一直涨下去，为啥现在不多屯点呢？
到此为止，故事和共识有了，钱也有了，然后就开始疯狂投资。
当时日本玩的叫“土地转卖”，也不复杂，先找块地，把上边的人都拆迁了，然后把拆迁完的土地高价卖掉，接手方随后就卖给下一家，然后到了下一家那儿，地价就跟火箭似的上去了。
而且土地买卖不需要地产商自己拿钱，去银行借就可以了，银行往往愿意给高估值贷款从优，企业反正是空手套白狼，何乐而不为呢？
此外，当时还有一个因素让日本的银行发了疯。
上世纪八九十年代正好是日本制造最辉煌的年代，日本企业在国际上声望特别好，本身就代表着信用和质量，能在国内外的股市债市上融到大量的钱，借到钱之后就把他们之前欠银行的钱给还上了。
大家知道，银行主要是靠贷款活着，你把贷款全给还回来了，银行还咋生活？所以当时的日本银行非常着急要把钱借出去，借给谁呢？那些制造业企业不需要钱，那就借给需要钱的房地产企业呗，所以地产企业拿到钱之后疯狂投资倒买倒卖。
这种情况下，1986年东京地价开始起飞，1987年就涨了23%，到了1988年，更是涨了65%，随后一路飙升。当时日本有个说法，“卖掉皇宫下边的那块地，可以买下整个加拿大”。
6
在这个过程中，一代日本人的三观被击了个粉碎。NHK拍过一个纪录片，里边说了这么几件事。
有个门房大爷，穷了一辈子，但是退休后卖了东京他一直住的一个小房子，竟然给卖了400万美元，荣归故里。其他人也一样，穷了一辈子，但是只要有地，瞬间就可以富得流油，而且这些人拿到钱后到处乱花，日本各个领域欣欣向荣。
另一个三菱公司的高级工程师，他闺女大学毕业后进入了一家公司，这家公司从银行贷了两亿美元，拿下一块地，然后倒手卖给了另一家公司，那家公司从银行拿了5亿美元，买下了这块地。
整件事中，这个女孩的分红竟然高达两百万美元。
他的三菱工程师的爹感慨说这个不正常，因为他给三菱设计过飞机发动机，一辈子都没赚到这个数的一半。
土地在疯涨，股票也不逊色。
也是从1986年开始，日本股市也大爆发，到了1989年，日本股市涨了486%，日本股市的总市值，是美国股市的1.5倍，占到全世界的45%，今天听起来匪夷所思，但当时的日本人并不觉得有问题。
当时很多老百姓赚得盆满钵满，但是日本政府开始操心了，他们担心借出去这么多钱，如果发生连环违约，弄不好银行都得破产。所以政府内部开始思考是不是“Ball is over”。
随后日本央行从1989年开始温和提高利率，降低货币供应。到了1989年底，日本历史上著名的“疯狂原始人”三重野康出任日本央行行长，为啥叫他“原始人”呢？
因为这个在中国东北长大的日本经济奇才极其讨厌通胀，日本主流经济学家当时觉得投机是市场行为，市场是不会错的，所以都觉得讨厌投机的三重野康是”原始人“。为啥说他疯狂呢？因为他作风极端。
▲三重野康（左）
此外，这位行长还有一个名声，叫“平成鬼才”，他后来一举戳破泡沫，所以又得了一个更新的外号，叫“戳泡人”。
他上台后日本五次提高利息，终于在1990年8月，日本的利息由超低的2.5%飙升到了6%，这下可出麻烦了，股市和楼市都被断了货币供应，涨不动了，没人接盘了。
随后爆发股灾，日本股市在1990年到1992年三年间跌掉了一半多。股市这么惨，楼市也没逃掉，股市暴跌仅仅半年后，楼市也开始动摇，之后激烈下跌，在1990年到1992年这三年中也跌掉了46%，上百万亿日元的资产化为了无有。
当然了，这不是结局，从1992年之后，一直还在降，累计又降了50%，我刚才查了下，现在还在降。不过现在继续下降的原因大家普遍认为是因为日本老龄化问题，每年死了的人腾出的房比买房结婚的新人都多，房子能卖上价就有鬼了。
当然了，股市和房市这么惨淡，自然也没饶过其他实体经济。比如我们上文说到的那个领了两百万美元奖金的妹子，她随后把钱也投入了房地产，在泡沫破裂之后赔了个底掉，还欠了一屁股债。
而且由于大批地产公司破产，欠银行的钱还不上，把银行也拖下了水，大批银行跟着倒闭，银行倒闭又触发连锁反应，大量企业跟着倒闭，随后是失业潮，房屋断供，违约，跳楼。单在1991年，日本一年内因为房地产泡沫破裂倒闭了上万家企业，这一万家企业的员工随后被抛到人才市场上，痛苦不堪。
日本经济泡沫破裂后，开始了长达十年的经济萧条，日本国内称为“平成萧条”，更为重要的是，这次萧条严重打击了日本在二战结束后建立起来的经济上的自信。很多人说，在那十年里，日本人从“昭和男儿”变成了“平成废宅”，整个社会长期弥漫着一种无法摆脱的，找不到出路的低迷情绪。
当然了，这些年有些学者说日本没失去那二三十年，不过，笔者的看法是，这种非主流腔调犯不着轻信，听听就得了。
（此处已添加圈子卡片，请到今日头条客户端查看）每天第一时间了解财经资讯，讨论热点事件，透视财富生活，尽在功夫财经专属圈子！
