和其他任何投资一样，你需要在购买房产时预见到未来。和其他许多人一样，我非常清楚柏林房地产市场当时所存在的问题：空置率高，租金停滞不前，甚至出现下降。我同样清楚像新克尔恩这样的地区所特有的问题，不过我相信这些负面的看法已经体现在了价格中。然而，我也清楚空置率居高不下和租金低位徘徊意味着几乎没有任何新的在建楼盘。在一个人口超过300万的城市，由于建新房没有利润，每年在建的新房只有几千套。我当时预见到，这样的局面迟早会导致空置率下降，租金和房价上升。正因为如此，我买下了位于新克尔恩的这处房产。
当时，我根本就不认为这是一项有风险的投资。即便这处房产没有升值，单是一大笔多出来的租金收入也会让这成为一笔很有吸引力的买卖，因为它让我可以偿还数目庞大的分期贷款。如果这一区域的租金或购买力因素都没有增长，我不会将成本为零的投资变成400万欧元的回报，但是我可能依然会轻松获得100万欧元的回报。因此对于这笔在不怎么样的地段用高比例的借贷资金所做的投资，我认为没有任何理由认为它格外有风险。
这个投资的例子说明，对于房地产市场的许多常见看法充其量只是表面上正确。许多人会告诉你，最好在“理想的地段”投资。不过，因为大多数市场主体遵从了这样的建议，在“不怎么样的地段”或许要比在通常认为是“理想的”地段抢购房产更有可能让你做出精明的投资。
和任何投资一样，如果你逆潮流而动并依据正确的信息形成自己的观点，那么你最有可能通过购买房产获取丰厚的利润。当然，公认的看法是，在借贷比率超过100%的情况下购买房产是非常危险的事情。在这个特定的案例中，我能够这样做，完全是因为银行估计到抵押品价值会增长。这次冒险带来了回报，是因为我把房屋出租所带来的利润用来偿还贷款，而不是将其花掉，另外也是因为房地产价格的发展趋势正如我所预料。
还有其他许多人购买房产的冒险之举一直不太成功，有人还出现了一定程度的亏损。投资者要规避风险，最好谨慎行动。最大的风险之一与借贷有关。过去，房地产的抵押贷款通常定为10年期，最初的还款率设定为1%。
在当前的市场上，由于利率低、房价高，这种类型的贷款风险极高。利率越低，每月还款率就越低，这意味着偿还贷款将花费更长的时间。等到固定利率的还款期限到期时，利率可能已经大幅上涨，可是还有一大笔贷款尚未还清。最糟糕的情况是，购房者接下来无力偿还月供，抵押贷款的放贷者于是将房产拍卖。规避风险的投资者或许更喜欢协商15年或20年的固定利率期限和更高的还款率，从而将这种风险降至最低。
许多投资者如果遵照下面两个我在购买房产时总会考虑到的简单原则，或许可以给自己省去许多因考虑不周的投资而带来的麻烦：
（1）永远不要在没有首先委托专家就房屋结构的坚固性出具报告的情况下就购买公寓楼。如果房子里存在大量蜱虫、霉菌甚至干腐菌，不一定意味着你不应该买这处房，不过这的确是你应该注意到的事情。比如对干腐菌的治理可能就要花费大量资金。
（2）甚至在让专家去看房子之前，先和租户聊聊！敲他们的门，问问暂时住在这里的人有何感受。他们对这所房子的了解会比任何专家都要多，而且能够给你提供你所需要的一切信息：房子有没有潮湿的问题？是不是有很多变动，不断有新的租户搬进搬出？有没有哪间房子过去空了很长一段时间？大多数租户的坦率程度让人吃惊，他们愿意向你提供信息，甚至带你在房子里转一转：我当初关注的一处房产，卖房的人信誓旦旦地说，从来没有任何潮湿或霉菌的问题。不过，他的一名租户向我展示了他和邻居用来盖住他们房子里成片出现的霉斑的“操作方法”指南。
到目前为止，我主要谈的是投资居住性房地产。不过，房地产市场提供了其他很多投资机遇，比如写字楼、零售地产、企业地产、物流设施、养老院、酒店等等。
然而，大多数投资者负担不起直接投资商业地产的花销，因为购买价远远高于住宅市场。
大多数投资者更有可能通过买入房地产基金或房地产股票进行所谓的“间接”投资。利用由投资房地产股票的基金提供的间接投资机会的投资者少之又少。这类基金尤其是投资外国房地产市场的绝好手段。我就是弄不明白，为什么没有更多的人投资此类基金，这种基金融合了投资房地产和股市的双重好处。比如，对于想要利用亚洲房地产市场提供的机遇的人来说，有些基金投资于房地产投资信托（REIT）。许多REIT是高度细化的专业房地产机构，关注的是具体类型的房地产（比如大型购物中心）。
房地产会让你变得富有吗？和其他任何一种投资一样，通过将资金投入精挑细选的直接投资或封闭式基金而不是进行多样化投资，你能增加赚钱的机会。我直接投资柏林房地产市场的亲身经历就是一个很好的例子。如果我把钱投入一个注重多样化投资的基金，我获得同样的两位数收益的可能性微乎其微。
这种投资比投资诸如开放式房地产基金之类的多样化投资的风险更大吗？如果你没有关注相关投资机会的每一个细节，风险肯定很高。但是当然，取得丰厚回报的可能性同样也更大。
此外，和其他任何投资一样：随大流并投资与其他所有人相同的机遇或许看似稳妥，但事实上这是一种很少能获得回报的高风险做法。如果你有勇气逆潮流而动，也有比其他人更准确地预测房地产市场走势的专业知识，因此可以捡到便宜，那么你就能在这方面获得巨大的利润。
