2013年，当欧元区危机全面爆发时，欧洲央行公布的一项研究结果揭示了一些令人惊讶的事实：意大利、西班牙、马耳他和塞浦路斯的平均财富水平高于德国。这让人吃惊——但在调查了6.2万个家庭后得出的这一结果是清楚无误的。 [1]
德国每个家庭的平均净财富约为5.14万欧元，意大利则为16.39万欧元，西班牙为17.83万欧元。根据这项研究，这主要是由于在居住性房地产资产方面存在的差异。只有47.7%的德国人拥有居住性房地产，拥有居住性房地产的意大利人和西班牙人的比例分别占到68.4%和82.7%。研究发现，偿还房屋或公寓的抵押贷款是“创造财富的重要动机”。可以看出，拥有房屋或公寓的人的保有量远远高于住在租来的住所内的受访者。
另一项基于“健康、衰老和退休调查”的研究得出了类似的结果，该调查收集了欧洲各地年龄在50岁以上的22271人的数据。这一研究 [2] 表明，在西班牙和意大利，年龄在50岁以上的人所拥有的财富当中，居住性房地产所占的比例分别为76%和70%。考虑到西班牙和意大利是欧洲住房自有率最高的国家，这样的结果并不令人吃惊。
不过，西班牙和意大利也自诩财富/收入比率最高。财富/收入比率体现了特定国家的平均财富和平均收入之间的比率。为了研究起见，两国计算的都是50岁以上的人群。研究发现，两国平均财富是平均年收入的22倍。在德国和瑞典这两个住房自有率低得多的国家，情况恰好相反。这些国家的财富/收入比率最低——换句话说，德国和瑞典公民相对于其收入来说，所拥有的财富要少得多。顺便说一句，这项研究还表明，财富不均和住房自有率之间存在着关联，在住房自有率最高的国家，财富不均的程度最低。自有住房者与租房居住者所拥有的财富的对比印证了住房自有率高和住房自有率低的国家之间的对比，这表明：房地产是创造财富的重要因素。
根据德意志联邦银行公布的数据，德国没有抵押贷款负担的自有住房者平均净财富达到25.562万欧元，相比之下，正在偿还抵押贷款的自有住房者平均净财富为16.02万欧元，而租房居住者只有1.029万欧元。没有抵押贷款负担的自有住房者平均财富达到45.782万欧元，相比之下，偿还抵押贷款的自有住房者平均财富为27.013万欧元，而租房居住者只有4.775万欧元。 [3]
你或许会反对说，这样的差异是由于拥有更多可支配资产的高收入者更有可能购买房产——换句话说，住房自有是财富规模更大的结果而不是缘由。不过实证研究机构 [4] 的研究发现，两者之间的因果关系要比这更复杂。研究人员对比了家庭净收入类似的人，确定自有住房者和租房居住者在财富规模上存在着显著不同。
出现这一差异的主要原因是两者在储蓄行为上的不同。除了为支付抵押贷款而留出的资金外，两个人群——租房居住者和自有住房者在寿险、储蓄计划和其他形式的资本投资上投入了相同数量的资金。事实证明，以为自有住房者因为需要偿还抵押贷款而在其他形式资本投资上储蓄的资金少于租房居住者，这种想法是错误的。
相反，研究表明，自有住房者除了偿还抵押贷款之外，还投资其他储蓄计划。日后，他们的居住性房产会偿清抵押贷款，这意味着他们甚至会有更多的钱用于其他形式的投资。
这也解释了为何据称“富有的”德国人拥有的财富远不及“穷一些的”意大利人和西班牙人。这样的差异在很大程度上是由于意大利和西班牙的住房自有率远高于德国。拥有房产迫使人们在储蓄行为上非常自律。自有住房者比租房居住者创造的财富更多以及住房自有率高的国家平均财富远远大于住房自有率低的国家的“奥秘”也在于此。
