逻辑的起点
家庭变迁是社会变迁的缩影，深刻着时代的烙印。改革开放四十年来，在社会转型、经济发展、人口转变、城镇化提高、文化观念转变的共同推动下，我国家庭结构经历了全方面的变迁。因此，有必要在新的时代背景下重新审视我国家庭变迁的轨迹和逻辑，更好把握未来家庭的变化趋势，以期对房地产开发企业的产品定位、设计、研发和营销提供一些参考。
01 我国家庭发展的现状和特点
伴随着现代化进程的推进，我国家庭的发展模式发生了巨大的变化，经历了从传统家庭到现代家庭的转变，这一转变使家庭的数量、结构和内部规模都出现了新的时代特点，加速了我国家庭的动态变迁。
1、家庭规模趋小化
家庭规模是家庭的人口容量，与人口增减呈一定的正相关性。90年代以来生育率的急剧下降导致了我国家庭规模发生重大转变，家庭规模的趋小化十分明显。通过下图可以直观的看到，我国家庭户平均规模不断缩小，由1982年的4.41人/户缩减至2014年的2.97人/户。
而这一趋势在2015年开始得到扭转，平均每户家庭人口数量开始有所回升。这一变化与我国生育政策转变有着紧密联系，从2011年“双独二孩”、2013年“单独二孩”到2015年“全面放开二孩”政策，使得家庭中有两个孩子的可能性增大，对平均家庭规模的扩大起到积极作用。尽管如此，受婚育观念转变、生育率长期处于超低水平等因素影响，我国家庭规模微型化的趋势难以得到逆转。
图：1953-2017年我国平均家庭户规模变化
注：①根据《中国家庭发展报告2017》释义，本文家庭户是“相对于集体户，主要包括依据亲属关系而共同居住生活的人。家庭户人口由调查时辖区内的常住人口构成，包括流入人口，不包括流出人口”。
②1982年、1990年、2000年、2010年分别为当年人口普查数据，其余年份数为抽样数据；2001年数据为第五次全国人口普查机器汇总数据。
③统计局计算公式：平均家庭户规模=家庭户总人口数/家庭户总数。
数据来源：国家统计局，wind，中指研究院综合整理
2、家庭结构裂变多元化
四十年社会经济的快速发展，对我国家庭结构的变动产生了深远影响，极大程度地改观了家庭结构的裂变方式。根据中国家庭发展报告，将家庭结构以户人口数量大致划分为微型户（1-2人）、小型户（3-4人）、中型户（5-6人）、大型户（7人及以上）四类。通过对比2000、2010、2017三年的数据我们发现，不同规模家庭结构的变化特点呈现显著差异。
图：2000年、2010年、2017年我国家庭结构对比
注：2000年、2010年分别为当年人口普查数据，2017年为抽样数据；
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
? 微型户数量大幅增加
2000-2017年，1人户和2人户数量迅速增加，两类微型户家庭在全国的占比由25.3%提升至42.8%，成为我国家庭户结构中的主导类型。其中，1人户比重在18年间增加了近1倍，2017年达到15.6%，超过了由5-6人组成的中型户家庭（13.3%）；2人户在2017年成为家庭结构中所占比重最大的家庭类型，达27.2%，高于3人户2.5个百分点。由此可以看出，单人家庭和双人家庭的迅速增长直接反映了我国家庭户规模的微型化趋势。
? 小型户数量明显减少
小型户家庭在2000-2017年间增长缓慢，其占比由52.9%降至41.9%，低于微型户家庭1个百分点。具体来看，小型户家庭结构中3人户占比最大，但比重逐渐下降，由29.9%降至24.7%；4人户家庭比重在2000-2010年间由23%下降至17.6%，但随着生育政策的逐步调整，2010-2017年这一比重仅下降了0.5%，这显现出政策实施的积极作用。未来随着全面“二孩政策”的效果逐步显现，4人户家庭的数量有望进一步增加，但客观来看，放开二孩生育还难以对人口出生率下降的总体趋势形成有效对冲，家庭规模趋小化仍是我国当前家庭变迁的突出特征。
? 中型户、大型户数量继续减少
2000年中型户占全国家庭的比例为18.7%，2010年下降至14.2%，而2017年进一步缩减至13.3%。根据中国家庭发展报告调查显示，农村家庭规模小型化是造成中型家庭户数量减少的主要原因。对比数据发现，5人户家庭数量的下降较6人户家庭更为明显，占比由13.6%下降到8.9%；而6人户占比相对稳定，在2000-2017年间占比维持在4.2%-5.1%之间。受经济、社会、文化等多方面影响，我国传统的超大家庭模式已极为少见，7人及以上户家庭的占比由2000年的3%缩减至2017年的2%，其变化难以对我国家庭规模及结构产生影响。
小结
总结来看，我国家庭结构的裂变方式呈现出明显的差异化。全面放开“二孩政策”对扩大我国家庭规模有着积极的作用，但4人户占主导的憧憬在短期内并不现实；客观数据表明，2人户和3人户是目前我国家庭结构的主流。但不容忽视的是，2人户超越3人户成为家庭结构中所占比重最大的家庭类型，同时单人户家庭的数量出现了快速增长。预期未来我国家庭以单人户和双人户为主的微型化趋势将进一步加剧。
3、家庭户数量持续增长
中国是世界上家庭户数量最多的国家，我们初步根据统计局公布的抽样数据进行折算，2017年我国家庭户总数已超过4.4亿户，较1982年第三次全国人口普查时增加了2倍左右。
改革开放40年来，我国家庭户数量持续增长，但总体增速呈现出逐渐走低的态势。从不同阶段的年均增速来看，我国家庭户数量在1982-1990年间增长迅速，年平均增速达到了2.9%，随后开始逐渐减缓。2010-2017年我国家庭户增速降至1.4%，低于20世纪50年代至70年代的平均水平（1.7%）。尽管如此，家庭户数量的增长速度仍远高于人口增长。
关于未来发展趋势，中国人口发展研究中心预测我国的家庭户数量将在2040年突破5亿户，2045年达到峰值5.04亿户后开始减少，到2050年将保持在5亿户左右的规模。可以预计，尽管我国人口增速不断下降，但家庭户数量将会在较长一段时间内持续增长。
图：1982-2017年我国家庭户数量及不同时期年均增速
注：1982年、1990年、2000年、2010年分别为当年人口普查数据，其余年份数据根据年度人口抽样调查推算；2001年数据为第五次全国人口普查机器汇总数据。
数据来源：国家统计局，中国人口发展研究中心，中指研究院综合整理
02 家庭变迁的影响因素
婚姻、生育趋势转变和老龄化是促使我国家庭数量增加、结构裂变、规模趋小的主导力量，但由于我国90年代以来生育率持续处于较低水平，纯人口因素对我国家庭变化的影响力正在逐渐减弱。城镇化推动下大规模的人口流动使我国家庭的分化程度不断提高，成为引起我国当前家庭动态变化的重要因素。基于此，通过纵向分析婚姻、生育、老龄化和人口流动因素的时代变迁，可以窥探出我国家庭变迁的逻辑。
1、婚姻因素
单身人口增加。婚姻缔结是家庭形成的重要依据，我国家庭户规模微型化的一个重要原因是主动或被动选择单身的人群越来越庞大。根据统计局抽样数据折算，2017年我国单身人口（包括未婚和离异，下同）接近2.4亿，占15岁以上人口的20.6%。单身人口增加主要是由于：
（1）近年来结婚率下降。我国结婚登记对数自2014年以来连续4年下降，2017年办理登记1063.1万对，较2013年下降21.1％，结婚率为7.7‰，比2013年降低2.2个千分点。
（2）离婚率显著提升。1982-2017年，离婚人数持续增长，离婚率自2003年起连续15年提升至3.2‰。参考国际经验，单身常态化已经成为一种趋势，社会经济快速发展、婚姻观念转变、受教育水平提高等因素都在一定程度上影响了当代人的婚姻选择，社会大众对单身的接纳度越来越高，预计未来我国单身人口数量仍将继续增加。
图：1982-2017年我国结婚率和离婚率对比
数据来源：国家统计局，民政部，中指研究院综合整理
平均初婚年龄推迟。根据家庭生命周期理论，微观个体初婚年龄的推迟将导致家庭形成的延迟化。80年代以来，我国“晚婚、晚育”的宣传口号深入人心，伴随着经济水平的高速发展，“男大当婚、女大当嫁”的传统婚姻观念出现扭转，最明显的变化是初婚年龄推迟。
对比我国不同年龄阶段的结婚人数发现，2005-2012年，20-24岁办理结婚登记的人数占结婚总人口比重最大，8年间平均水平为38.8%。这一趋势的拐点出现在2013年，办理结婚登记的主要年龄段开始延后到25-29岁，占比为35.2%，而2017年这一比例提升至36.8%，与此同时20-24岁占比进一步收缩，30岁以上各年龄段占比扩大明显。
另外，随着高等教育的普及，青年一代人的受教育年限增加也导致了其独立、工作和结婚年龄的相应推后，而这一现象在大城市更为普遍，进而加剧了家庭结构和规模的变动。
图：2005-2017年我国不同年龄阶段结婚人数占结婚总人口比重
数据来源：wind，中指研究院综合整理
2、生育因素
出生率保持较低水平。1980-1990年，我国平均每年出生人口数约为2240万人，而在1991-2018年期间进一步下降，2018年降至1523万人。同时，出生率也持续走低，从1988年的22.37‰下降到2018年的10.94‰。
从下图的出生数据可以看出，90年代的计划生育政策对生育水平的下降有着极大的影响，而进入21世纪后，女性生育意愿降低和初育年龄推后是导致生育水平处于低位的重要因素。对比国际来看，我国的出生率也长期处于较低水平，2016年低于世界平均水平约6个千分点，开始与发达国家趋同。这种人口出生数量的巨大变化，对我国家庭人口构成和户均规模产生了重要影响。
图：1980-2018年我国每年新增出生人口、出生率及国际对比
数据来源：国家统计局，世界银行，中指研究院综合整理
女性平均生育数处于世界超低水平。我国总和生育率自80年代“晚、稀、少”的生育政策实施以来急剧下降，1992年开始低于世界更替水平（2.1），这表明我国人口再生产规模长期处于收缩模式。根据世界银行数据显示，我国的总和生育率已处于世界超低水平，2016年仅为1.62，甚至低于高收入国家的平均水平（1.68）。
尽管“全面放开二孩”后我国出生人口和出生率在2016年出现了短暂回升，但政策效果远不及预期。根据国家卫健委（原卫计委）的预测，2017年出生人口的最低预测为2023.2万人，而实际的2017年出生人口较2016年还减少了63万人，短期内全面二孩政策对低生育率的提升作用较为有限。长期来看，我国家庭规模微型化的趋势难以得到逆转。
图：1960-2016年中国与世界其他收入水平国家总和生育率对比
注：总和生育率是指女性平均生育数，能够较为直观地反映出一个家庭所拥有的子女数量。
数据来源：世界银行，中指研究院综合整理
3、老龄化因素
由于低生育率、低死亡率及人口平均寿命延长的叠加效应影响，我国老龄化程度逐渐加深，65岁及以上老年人口比重在2000年突破7%之后，平均每年上升0.6个百分点，明显高于世界平均水平。老年人口增多对家庭规模和结构的重要影响表现为：
一方面，健康的中、低龄老年人倾向于与他们的成年子女分户居住，因此，大家庭分化成小家庭，老年独居家庭（包括老年单身户和夫妇户，下同）数量增多。对比1982、2000及2010年的三次人口普查数据发现，尽管65岁及以上老年人选择与子女同住的家庭仍占多数，但占比却在逐渐降低，而选择独居的老年家庭占比扩大明显。不断增加的“老年家庭”成为家庭户规模小型化、家庭裂变方式多元化的重要推动力，未来这一趋势将会在老年人健康水平提高、平均寿命延长、住房条件改善的影响下得到进一步强化。
另一方面，高龄老年人更多选择与子女同住的居住模式，带动家庭结构的动态分化。这一特征在老年人拥有住房情况的数据上也可以得到佐证，根据中国家庭发展报告调查发现，随着年龄的增长，老年人住自己或配偶名下房子的比重越来越低，与此相反的是，住子女房子的比重越来越高。而这一时期他们的孙辈也大多处于婚育或独立阶段而另立家庭，多代人共同居住的比例降低，高龄老年人居住模式的转变也带动了家庭人口构成的更替。
图：我国分年龄组老年人住房性质
注：低龄老年人口：60-69岁；中龄老年人口：70-79岁；高龄老年人口：80岁及以上。
数据来源：中国家庭发展报告2015，中指研究院综合整理
4、人口流动因素
2018年，我国流动人口规模达2.41亿，占总人口的17.3%，无论是“乡村-城镇”的主体流动模式，还是规模相对稳定的“小城镇-大城镇”的流动模式，这种高规模的人口流动都使家庭的分化程度不断提高，成为引起我国当前家庭动态变化的加速器。
人口流动加速家庭动态变化。城镇化进程中，我国人口持续从经济水平较低的地区向经济水平较高的地区聚集，对我国家庭的动态变迁形成两方面影响：
（1）对于流出地而言，大量的人口流出改变了原有的家庭结构，产生了更多的老年空巢家庭和隔代直系家庭；
（2）对于流入地而言，从流出地家庭分化出的人口增加了流入地单人户和夫妇核心家庭的比重。因此，尽管人口流动对流入和流出地家庭的人口构成产生了不同的影响，但却同时引起了家庭户规模的趋小化。对比2017年我国31个省市平均家庭户规模发现，家庭户均人口低于全国水平（3.1人/户）的省市主要集中在人口迁入和迁出两极化明显的地区，如人口流出现象显著的东北三省，其户均人口已与北京、上海趋同。同时，家庭户均人口高于全国水平的省份中，除广东和江苏外，多聚集于内陆的中部及西部地区。
图：2017年我国31个省、自治区、直辖市平均家庭户规模对比
数据来源：国家统计局，中指研究院综合整理
人口流动家庭化趋势明显。中国流动人口发展报告调查数据显示，在我国流动家庭中，户平均规模保持在2.5人/户以上，在已婚流动人口中，夫妇共同流动的比重为85.5%，而流动人口中0-17岁子女随同流动的占比为65.6%，这表明夫妇共同流动和夫妇携子女共同流动是当前家庭流动的主要模式，反映在流入地家庭结构的变化为小型户、微型户占比进一步扩大。
总结
总体来看，我国家庭变迁的逻辑深受社会、经济、文化、人口等多方面因素影响，且不同时期呈现出不同的变化特点。我们认为，新时代下婚姻、生育、老龄化和人口流动的时代变迁成为影响我国家庭变迁的主要因素。在上述因素的共同作用下，我国家庭发展目前呈现出整体数量增长、内部结构裂变多元化、规模小型化的变动趋势，结合国际经验来看，这些变化也将成为未来我国家庭发展的长期趋势。
03 关于对未来住宅产品策略的建议
家庭是住房消费的主体，家庭的动态变迁推动着不同家庭对住宅产品的需求不断发生改变。房企聚焦C端思维、精准定位家庭变化特点、精细化客户需求，研发更能反映市场需求的产品，方能提升产品品质、塑造口碑同时降低项目风险，从而在激烈的市场竞争中突围。我们仅以家庭变迁的视角，以期对未来房企应重点关注的家庭所需求的住宅产品提出一些建议。
基本核心家庭（三口之家）
1 客群特点
这类家庭是我国住宅市场上最大的目标消费群体，也是刚需、改善的主力客群，对住房的需求充分体现出随着家庭生命周期变化而产生的居住需求的改变。从需求度来看，刚需客群对总价敏感度高，置业聚焦于总价更经济、空间更实用；改善类客群在此基础上更加强化产品功能性和居住舒适度的提升。
2 产品建议
（1）建议大幅提升满足刚需、改善家庭的产品比例。根据2016-2018年35个代表城市各面积段累计住宅成交套数的占比情况发现，住宅市场需求度主要集中于90m2以下和90-144 m2的产品。另外，空间布局要更加注重精细化的套型设计和舒适合理的起居空间，适当打造图书室、健身房、和娱乐活动室等功能性共享空间以弥补业主个人住宅空间的不足，充分兼顾住宅的经济实用性与居住舒适性。
（2）重点针对主流产品开发进行区域性、差异化布局，并结合家庭户均人口及人均住房面积情况，根据市场需求进行调整。为进一步分析各城市不同面积段产品的需求度，我们大致将90m2以下划分为刚需，90-144 m2为改善，144-200m2为高端改善，200m2以上为豪改。建议重点关注以下不同城市中存在较大规模需求的面积段产品。
图：35个代表城市重点关注开发产品
注：①城镇居民家庭平均每户人口、人均住房建筑面积为2016年数据，标记*为估算数据，其他均来源于各城市统计局；
②不同城市楼盘成交数据覆盖区域不同，如北京、上海等地包括所有区县，重庆等仅覆盖主城区，不包括下辖县市；不同城市成交数据均不含保障性住房。具体覆盖区域和住宅类型请参考CREIS中指数据详细说明。
数据来源：各城市统计局，CREIS中指数据，fdc.fang.com
二孩家庭
1 客群特点
典型的改善需求客群，由二孩生育引起的家庭多核心特征明显，因此对三居室或多居室的需求强烈。
2 产品建议
二孩家庭的居住需求更多转变为以三居室产品为主，针对条件优越的家庭增设老人房、保姆房、功能房等多居室产品。值得注意的是，尽管全面放开二孩政策影响了一部分适育家庭的规模和结构，并或将引起未来大中户型产品的需求增加，但就目前来看，全面二孩政策的效果不及预期，“三室、四室成为普遍刚需”的憧憬在短期内并不现实，因此企业在未来项目的设计规划时，要根据当地家庭的生育变化情况适量调整多卧室套型住房的市场供应。
单身青年家庭、新婚未育家庭
1 客群特点
由于家庭人口少，这类家庭对大面积、多居室的住房难以形成大量需求，属于对产品总价敏感的首次置业客群。置业重点考虑低总价、小面积承载基本生活功能、交通便利等。
2 产品建议
适当增加60m2以下的一居室产品，在设计上更应注重于通过合理规划户型结构、提升空间利用率、优化配套设施及提供优质的物业服务来弥补有限空间的不足，力求产品的经济实用性。值得注意的是，这类家庭并非简单追求面积的极小化，而是要根据不同城市房价水平、人口情况、家庭需求等方面进行综合考量后进行差异化布局。
（1）在人口净流入大的城市，尤其是北上深等一线城市，受房价压力影响，建筑面积在30m2左右的住宅无论是购买需求还是租赁需求都非常旺盛，应在产品线上更多兼顾这一类家庭的产品需求。同时，深挖青年人群的核心需求，可以重点针对这类人群布局长租型青年公寓；
（2）而在房价未达到较高水平的城市，居民对极小化的住房面积接受程度普遍较低，50-60m2左右的规划布局更符合这类家庭对小微户型的面积要求。
老年独居家庭
1 客群特点
由于目前我国老龄人口的养老方式仍以“居家养老”为主，这类家庭对住宅的适老化设计有更高要求。
2 产品建议
（1）将适老化设计融入到居住主体面向中青年群体的住宅项目中，尽量加强无障碍布置的设计，方便老年人出行和活动。不仅满足老年群体的居住需求，也将会满足还未变老和即将变老人群的普遍需求，打造符合业主“全生命周期”的产品体系；
（2）针对老年人的居住方式，设计开发“独居型”、“与子女毗邻型”、“与子女合住型”等多元化产品；
（3）根据老年人对住宅功能需求的不同进行布局调整，如为身体健康的低龄老年人群提供较为通用的中小户型住宅，为高龄、行动不便的老年人群提供的住宅应更加强化起居和就寝功能，适当缩小接待区域的空间；
（4）加强周边生活配套、医疗、家政等设施建设。
