广东汕头的老旧小区。/图虫创意
一旦维护换新的速度追不上折旧速度，这些现在看起来还年轻的房子，几十年后极有可能成为新一代的“老破大”。只不过，七层的老楼梯房我们还能一步一步爬上去，但在电梯停运的三十层电梯房，要想通过步行爬楼实现每日出行，未免有些太难为人。
你家的房子能住多少年？
一般来说，根据我国《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，这个数字是商品房产权意义上的70年。即将在明年正式施行的《民法典》则提出，70年期满后，自动续期。
听起来好像是，只要房主自己不搬走，住个100年也不成问题。
但现实情况往往并非如此，房子老去的速度远比你想象中要快。一般来说，我国普通房屋和建筑物的设计使用年限只有50年，交房三四十年就走向老化的房子比比皆是，更不必提刚跨过十年周期，维护意识就跟不上衰落速度的次新小区。
青岛四方区的老房子。/图虫创意
今年7月，《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》印发，提出要在2025年之前基本完成需改造的城镇老旧小区改造任务。所谓的“老旧”，主要体现在房龄上，它们的建成时间全部在2000年底前。
这样算下来，最年轻的一批老旧小区投入使用刚满20年。如果当年住进的是一套婚房，到今年，主人的孩子最快不过是成年不久，而所住的房子却已半只脚踏入中老年，居住体验急速下降，内内外外都亟需“改头换面”。
01 房子三四十岁，已经“年老色衰”？
除了一些保存比较完好的精装修或二次装修房，大多数20年老房子的户型设计和室内配套都相对落后。在房地产界，它们有一个更广为人知的绰号——“老破小”。顾名思义，就是又老又破，面积还普遍比较小。
《梦想改造家》曾经有过这样一个案例，委托改造的主人公家里有五口人，他们住的是一套建于1970年代的上海老公房，使用面积只有38平方米。户型是老房子里常见的“刀把式”，南北不通透，从阳台走到门口，只需要13步。
在上个世纪的设计认知中，想要在这样的小户型空间里安置卧室、客厅、厨房、卫生间和阳台等各种功能区，最简单粗暴的方法，就是尽可能压缩后四者的占地面积。
户型图，过道即餐厅。/《梦想改造家》
从最初搬入的三口之家，到如今的三世同堂，人越多，居住空间就显得越逼仄。祖孙三人长年挤在一张2m（长）×1.35m（宽）的床上睡觉。每天晚上，爷爷奶奶都要先搬桌子，后拼凳子，铺完泡沫板再铺床，多个步骤之后，才能为身高1.78m的孙子折腾出放脚的地方。
折腾完才能睡觉。/《梦想改造家》
除了晚上睡不好，一家人还面临各种麻烦事：
整个屋子只有厨房和卫生间两个下水口，放置在入门过道的洗衣机需要排水时，只能接到距离最近的洗菜池。
顶层与水箱的落差比较小，水压很低。为了避开用水高峰，爷爷奶奶每天白天在厨房烧水，然后颤颤巍巍地将整锅热水端到卫生间的浴缸。
整栋楼的外墙仅铺设了一层薄薄的预制板作为隔热和保暖措施，几十年过去，这些措施早已逐渐失效，小卧室冬天冷风直灌进来，夏天因曝晒而酷热。
上海静安区的老房子。/图虫创意
当然，如此“千疮百孔”的极端情况可能只是个例，但每个住过老房子的人，多少都有相似的“痛楚”。
比如，一到晚上，楼道里就变得漆黑，感应灯早已坏了多年，从没修过；楼上要是忘记关水，自家的天花板短时间内就能湿湿漉漉；上下班开车时，最怕跟邻居在小区里“狭路相逢”，一不小心就双双“进退不得”……
况且，许多老旧小区都没有专业的物业管理，看门只需一位老大爷，社区则只是每月象征性地收几块钱卫生费，帮住户清理一下垃圾。公共设施老化、绿化环境变糟等各类窘况基本无法得到及时处理，更不必提影响个人居住体验的室内漏水、噪音等“琐事”。
老住宅区，有衣服晾在室外。/图虫创意
更严重的是，在走向“年老色衰”的同时，老房子自身的质量问题也逐渐暴露出来。
有位豆瓣网友入手了一套位于浙江嘉兴老城区的老破小，由于室内环境实在“惨不忍睹”，她只好着手自行“爆改”（二次装修）。
敲掉墙面后却发现，墙体砖混结构里掺的石灰和黄沙已经松松散散，甚至会在拆掉瓷砖和墙纸后直接掉落出来，工人师傅只能用水泥重新进行加固。
撕掉墙纸以后发现，灰土层直接裸露出来。/豆瓣
今年5月，广州番禺区乳芳园小区某栋楼7楼的一整块外墙在“龙舟水”期间遭风雨吹落。脱落的碎片砸坏了楼下的木桌和沙发，墙体内部的红砖也裸露出来，周边还有两条裂缝。楼上楼下和经过的居民都难免心惊。
据《南方都市报》报道，该小区于上世纪九十年代交房。这一批楼房的外立面都采用黄泥沙粘连，一旦墙面裂开，泥沙就容易流失，再加上多年的风吹雨打，墙体早已出现了空鼓现象。
墙面已经裸露，红砖清晰可见。/南都N视频
02 住房大跨步，质量也要跟上
日本野村证劵的经济学家分析中国多年以来的新增建筑面积后发现，现存房屋的22%是2000年前建成的。而据深圳市房地产研究中心的统计数据，中国有42%的城镇住房为2000年前所建，16%为1990年前所建。
也就是说，我们现在所能见到的房子，有至少五分之一建于上世纪八九十年代，或更早。
广州的老城区，左侧为典型的老旧楼房。/图虫创意
过去，我国长期实行福利分房制度，仿照苏联“赫鲁晓夫楼”建设的筒子楼在全国各大城市复制粘贴。有数据显示，从1949年到1977年底，我国城镇累计新建住宅建筑面积4.93亿平方米。但直到改革开放前，城镇居民人均住房建筑面积尚不足7平方米。
筒子楼走的是极简主义风格，生产和建设的速度快、成本低，大多采用“水泥+预制板”结构。由于建材缺乏，用毛竹代替钢筋的操作并不罕见。到了80年代，面积几十平米、拥有独立厨卫的单元套房逐渐取代筒子楼单间，虽然居住环境大为改善，但其建筑规划和格局设计依然脱不开筒子楼范式。
时至今日，在风雨中飘摇了几十年的筒子楼和老公房俨然一副墙体剥落、窗户变形、电线裸露的模样，不少都在前些年的“棚改”中被“大拆大建”。
筒子楼里各家的杂物上搭下挂，沉积多年的煤烟、油污和灰尘早就把白墙染成灰墙。掀开充满人情味的记忆遮羞布，低质量的居住环境一览无余。/图虫创意
1980年，中央正式提出实行住房商品化政策，“准许私人建房、私人买卖、准许私人拥有自己的住宅”。同年1月，深圳经济特区房地产公司受命组建。当时深圳打着补偿贸易的“擦边球”，与港商合作规划了全市第一个商品房住宅小区——东湖丽苑。
以此为范式，经济体制市场化改革后，房地产企业如雨后春笋般纷纷冒头。1991年，北京从事房地产开发的企业有3700家，一年后，这个数字变成了17000。
1992年，仅在海口一市，房地产开发面积就有800万平方米。1996年，全国房地产开发投资为3825亿元。两年后，我国全面停止住房实物分配，商品房逐渐成为中国人的主流安居选择。
不只是那个年代，如今的每一年，都有大批商品房落地。/图虫创意
房子一栋接一栋地起，质量却有点没跟上。当时，商品房市场刚刚萌芽，在一些私人地产和建筑公司里，设计师和工人都是临时被拉来做事的业余人士，没学过建筑设计的草根设计师和放下锄头就变成瓦工的农民比比皆是。
与此同时，当时对建筑质量、施工工艺的规范，相较今天也尚未完善。曾有新闻报道，因为砖混结构的墙体松软，无法固定住窗帘架，广州南华村某小区的住户自1999年搬入以来，客厅和主卧就一直没能挂上窗帘。
2014年4月4日，浙江奉化居敬小区内，一幢居民楼轰然倒塌，事故最终造成5人受伤，1人死亡，而这栋楼竣工还不到二十年。
奉化居敬事故中，最后一位被救出的女孩做了截肢手术。/《东方时空》
有媒体调查，在坍塌前几年，这栋楼就逐渐出现了墙体开裂、钢筋暴露、粉刷层脱落等“先兆”。1997年7月，楼房工程质量评定表显示，该幢楼质量合格，但在2013年1月的又一次检测中，其混凝土、砂浆等强度却被认为低于设计水平，被判定为工程质量不达标。
对于很多普通家庭而言，期房的风险就在于此——不论开发商最终交付的房子成品如何，业主都需要照单全收，可能住了二十几年以后才发现，原来这栋楼可能一直都“不达标”。
而更悲惨的故事莫过于，房子还没盖好，小房地产商就已经卷钱跑路，留下一片烂尾楼，让业主们欲哭无泪。
沙盘卖房。/图虫创意
当然，在开发商的眼里，能够迅速扩大规模、回笼资金、加快开发周期的预售制度，就是另外一种形象了。
03 现在的新房，二十年后的“老破大”
就算房地产商靠谱，房子盖好了、也装修好了，如果没有数十年如一日的持续维护，也难逃快速衰败成老破小的命运。
在市场化之前，居民小区都是单位自管，基本的维修由单位出钱出人提供服务。如今，随着体制改革，不少单位的制度和人员早已经过一轮“翻新”，已然顾不上在职职工寥寥无几的家属院，许多老旧小区的基础公共服务只能长期靠街道和社区兜底。
即便是请了物业的自购房小区，在大修项目上的支付能力也是捉襟见肘。前述广州乳芳园小区，墙面脱落了两个月都无人处理，居民只好向地方媒体报料。
由于滑落和裂缝均处于楼房外立面，属公共区域，但该小区是广州最早的一批商品房，已经超过保修期，且没有设置公共维修基金，平时收取的物业费又不足以支撑墙面的修理费用。在老旧小区微改造项目启动之前，物业只能给出“提供修理方案和联系施工队，但费用由业主自己负担”的解决方案。
老旧小区里，裸露的红砖并不少见。/图虫创意
早在2017年年底，住建部就在全国15个城市启动了旧改试点。今年两会提出，2020年计划新开工改造城镇老旧小区3.9万个，支持加装电梯，发展用餐、保洁等多样社区服务。
但这样的过程必然伴随许多难点。
以加装电梯为例，如何征询意见、如何分摊费用、谁起头谁组织，都是难解决的问题。为了快速推进改造，不少地区已经把加装条件从一票否决制改为三分之二同意即可。一旦邻里长时间无法达成共识，加装电梯的计划便会走向中止。
老旧小区里老人多，但这些老房子在建设之初并未将房主终会变老一事纳入考虑范围，如今，留给适老化改造的空间自然也不多。厦门某栋楼加装的电梯投入使用四年后，就出现了地基下陷、墙体开裂、电梯外倾等险情。
厦门后江埭路71号一栋居民楼建成于1988年。2015年3月，加装的电梯投入使用，四年后，问题频出。/厦门广电
同样的矛盾也发生在许多次新小区的维护上。有人慨叹，绝大多数房地产商迎合市场，卖完就算，眼光根本没有放到十年甚至三十年之后。话说回来，“利”字当头，如果没有相应约束，谁还会想到业主入住10年、20年之后的故事呢？
去年的刷屏文章《当小区难以挽回地走向衰败》指出，恰恰是这些仅有10岁、20岁的房子，也正在陷入“小区居住质量下滑—维护缺位、拖欠物业费—居住环境持续恶化”的恶性循环——
楼道被占用、车越停越乱，绿化带裸化、墙皮掉落，电梯老化却拖着不更换……乍一看，除了主体结构尚好，这些次新小区的衰落程度与居住体验，跟老旧小区并无多大差异。
不管是调用公共维修基金，还是组织业主大会和业委会投票，在体量日渐庞大、物权逐渐分散的现代高层小区都不是件容易事。更不必说物业公司想通过提高物业费来改善服务质量了，一不小心就被敲锣打鼓送上“干啥啥不行，收钱第一名”的锦旗。
赶走了“恶物业”，小区业主就一定能迎来春天吗？随着小区早期一批业主搬离，租户增多以及维修费用不断上涨，新物业能不能按时收到物业费尚且是未知数，如果要靠业主委员会自己打理，那在很多人员日渐复杂的小区，可想而知是一场相互扯皮的“社交灾难”。
有多少小区能够坚持维护绿化？/图虫创意
在有些人眼里，最差不过等到了年限以后，政府来兜底。于是，当居住环境持续下滑，有能力再买一套的人家搬走、没钱换房的业主继续住，别看这些高楼大厦建成时是“豪宅”，维护不好便可能一步一步走向“贫民窟”。
换句话说，一旦维护换新的速度追不上折旧速度，这些现在看起来还年轻的房子，几十年后极有可能成为新一代的“老破大”。只不过，七层的老楼梯房我们还能一步一步爬上去，但在电梯停运的三十层电梯房，要想通过步行爬楼实现每日出行，未免有些太难为人。
高层住宅，水泥森林。/图虫创意
但魔幻的是，有人尚在担心自己买在郊区的新房子住20年就变旧怎么办，有的人却豪掷1200万元买下市区老小区内一处39平方米的阴暗地下室，只因为它与“宇宙中心小学”北京宏庙小学的学位挂钩。
最新政策显示，从今年7月31日起，拥有优质教育资源的西城区将实行多校划片，买了学区房也不能保证学位。许多父母决定趁最后机会发力，有媒体探访，今年“五一”小长假，宏庙小学所在的金融街片区每天能成交8～10套二手房。
学区房，买了只是为占坑。/微博
有一笔账，谁心里都会算：拆掉如今六七层的老楼，原地盖一栋二十层楼的新住宅，地产开发尚且有利可图，可当这些动辄二三十层高的住宅楼也迎来老去的一天，又将如何改造、由谁来改造呢？
或许是又一波拆与建。但当楼房高度不得不再为了利益增加一倍时，还会有那么多年轻人动员六个钱包买房吗？
古人说，“人生不满百，常怀千岁忧”。可如今，很多家庭花光积蓄迁入新居后没过几年，就不得不考虑房产置换的问题——或许是因为居住面积，或许是因为房屋地段，或许是因为子女求学，或许是因为日渐下滑的居住体验。
在这样悠长反复的忧虑里，很多人和他们的房子一同老去。
参考资料:
《“垃圾建筑”时代的到来》200502，21世纪经济报道
《浙江奉化倒塌居民楼设计方案：按50年标准设计》201404，每周质量报告
《我们身边还有多少“定时炸弹”》201404，南方周末
《北京高龄老楼何去何从？》201601，千龙网
《回望1980丨“你这个局长，端着金饭碗要饭！”住房商品化的大胆试验》201812，中国房地产报
《改革开放40年房地产业迎大发展城镇居民人均住房面积增长4.5倍》201812，每日经济新闻
《老楼蝶变》201902，北京日报
《当小区难以挽回地走向衰败》201905，黔财有话说
《小区的确在“衰败”，但会越来越值钱》201906，城市战争
《她从租户变身包租婆，坐拥十套房！见证深圳一福利房小区的老去》201907，南方都市报
《涉及上亿人的旧改，对楼市会有怎样的刺激？》201907，南方周末
《厦门一居民楼加装电梯后地基下陷、墙体开裂！最新进展来了》202004，厦门广电
《轰隆一声，广州30年老小区外墙突遭风雨吹落！》202007，南方都市报
作者 | 应往
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