剪掉信用卡有什么不对的？
对我来说，剪掉信用卡就像节食减肥。坦白说，如果每餐只吃三根胡萝卜，饭后甜点是四两原味酸奶，30天之后，你还能忍受得了节食的痛苦吗？
有一天在商场里，一位饼干厂的年轻工作人员给你一小块饼干样品尝尝。那新鲜出炉的饼干的香味散发出一种压倒性的力量，所以你对自己说：“哦，吃吧。你已经做得很好了，只是一小块饼干而已。”然后，你发现自己买了一袋“带回去给家人尝尝”，但是这袋饼干可能不会走出这个商场了。你开始放纵自己，很快你会比节食前还要重10磅，克制饮食演变成了暴饮暴食。
认识我的人都知道我没有解决“悠悠节食”（指体重像悠悠球一样上下反复）的办法。如果我能保证减掉的体重不会反弹，我会比比尔·盖茨还富有。不幸的是，我只知道节食以后暴饮暴食的感觉简直太好了。在我的家族里，只有我有体重问题，这个问题从孩童时代就困扰着我，所以，我没法将其归咎为家族遗传。
尽管我没有解决体重反复的办法，但是我确实有解决乱花钱和信用卡欠债的办法。当然，剪掉信用卡不是我的解决办法。我的办法是有代价的。还是那个问题：“你愿意为此付出努力吗？”
美女与野兽
我一个朋友和他的妻子都是健美模特。他们苗条、结实、健康，节食对他们来说是不存在的问题。
但是他们在对钱的管理上就是另外一个截然不同的局面了。两个人都四十多岁，都挣了很多钱，但是他们花钱却让认识他们的人都感到不可思议：他们用新信用卡还旧信用卡的钱；他们还不上房贷却又买了幢更大的房子；他们有一个全职女佣，还给孩子们雇了一个保姆；他们的车、玩具、衣服和奢侈的假期要比别人多十倍。他们努力工作挣了很多钱，但是从来没有处理真正的问题——他们缺乏财务约束。
我们是很多年的老朋友了，所以我们见面的时候，他们会批评我在食物和锻炼方面缺乏自律，而我则警告他们在金钱方面缺乏自律。就像我之前说过的，在生活当中，我们都面临着不同的挑战：我的挑战是食物，他们的挑战是金钱。
富人的债务比穷人更多
我喜欢花钱，但是金和我在钱的问题上并不愚蠢。生活中，我喜欢拥有一些高级的东西。我喜欢坐飞机时能在头等舱和经济舱之间做选择的感觉。如果服务生服务得好，我愿意多给他们小费。我愿意公司盈利的时候给员工发奖金。我喜欢自由自在地花钱买东西。想工作，我就工作，不想工作，我就不工作。所以对我来说，钱是个好东西，钱给我带来更多选择，最重要的是，钱让金和我在辛苦谋生的世俗生活中获得了自由。我不明白为什么有人会说“金钱不会让我快乐”，我常想什么才能让他们感到快乐呢？
当有人说“剪掉你的信用卡”时，我不认为这句话能让人感到愉快。人们花钱的一个主要原因就是让自己快乐。现在，就像有人在锻炼和节食上太极端一样，有些人花钱买快乐的需要也太极端了。但是，剪掉信用卡也不是长久之计，主要原因是毁掉喜爱的东西不会让人感到快乐。如果有选择的话，人们当然希望拥有更多的钱，自由地享受生活。只有那些已经很有钱却不快乐的人，或者不知道快乐是什么的人才会说“金钱不会让我快乐”。我认为没钱付账单或者没钱做想做的事情时，人们才会不快乐。
20世纪70年代末，我的公司在尼龙冲浪钱包生意上很快赚了上百万美元。那时我才20多岁，金钱和成功就这样落在我的头上。随着公司利润一直上涨，我越来越得意。我变得骄傲自大。我觉得，每赚一美元，我的IQ就上涨一分。
不幸的是，事情的发展与我的感觉完全相反。钱不断增加，我的财商却下降了。很快，我便投入了跑车和美女的怀抱。跑车和美女的经历让我难忘，我不后悔那段时光，但是，那样的人生不会持久。从拥有百万美元的资产一夜间变成几乎负债百万美元的痛苦经历让我清醒了。这就是我会为那些账面上有百万美元资产、自以为富有的人担忧的原因。账面资产与实际资产、账面财富与实际财富有着非常大的区别。
在损失了我的第一个百万美元之后，我到富爸爸那里寻求帮助。看过我的财务报表之后，他只是摇头，最后他说：“这是一次金融列车事故。”之后，他开始严厉地责备我。我曾说过关于错误的价值，这一次“金融列车事故”和之后的责备也是我人生中最宝贵的教训。那次错误带给我的宝贵价值是无法衡量的，并且至今为我所用。尽管那次失败让我损失了百万美元，但是长期看来，它的价值胜过百万美元，并将在未来继续为我带来更多的财富。
犯错而能从中学习是宝贵的经验。然而，犯了错之后，撒谎、抱怨、否认或者掩盖自己的过错就是在浪费这个学习的好机会。今天，当我发现自己正在犯错误的时候，我会对自己说：“冷静一下，别恼火，多加小心，并从中学到经验。看上去糟糕的经历，如果你能从中吸取教训，你将受益于此。”
20多岁时成为账面资产百万富翁，之后又变成百万负债的失败者，是噩梦般的经历。坦白说，我当时也抱怨了、撒谎了、否认了，我试图逃避责任。幸好，我还有富爸爸，他管束我，让我停止抱怨，开始从人生最大的教训中学习。我认真对待并且非常珍惜这次经历，而难以实现的计划也逐步达成了。
良性债务变成不良债务
经历了那次绝佳的学习机会和富爸爸的严厉责备之后，他说：“你已经‘成功’地把100万美元的良性债务转变成了100万美元的不良债务。没几个人能犯这么大的错误。你可以从中吸取经验，也可以逃避。你来选择。”如我所言，错误可以成为宝贵的经验，但在错误中，通常很难认识你的愚蠢带来的价值。
失去所有之后，我感到无比沮丧，我指责他人，想要逃避自己的问题。富爸爸强迫我面对自己的问题。彻底审查那些数字是一次痛苦的、但却非常有用的过程。正视那些错误之后，我发现努力工作不一定能还清这些债务。很多人一次只损失一点，慢慢地积累债务问题。如果你损失了10万美元或者欠了10万美元的债务，你可以通过努力工作还上这些债务。当我损失了100万美元之后，至少以我有限的赚钱能力想通过努力工作解决问题是不可能的。
无论如何，富爸爸说的“金融列车事故”充满了有价值的经验。从这个教训中我学到的最重要的东西就是面对错误、学习错误，避免再犯同样的错误。我选择面对困难，因此一连串沉痛的教训就变成了最重要的经验。
另外一个重要的经验是了解了良性债务和不良债务之间的区别。但我没有理解得那么深刻，至少当时没有。我的富爸爸经常提醒我关于良性资产和不良资产的问题，他说：“每次欠别人钱，你都会成为那些钱的雇员。”他会向他的儿子和我解释说，良性资产就是有人付款给你，不良资产就是你得为别人付出血汗。这就是他喜欢租赁房地产的原因，他补充说：“银行给你贷款，租房客给你还贷。”我之前听说过这种理念，也明白其中的道理，但是现在我的身体、我的思想、我的灵魂都知道了良性债务和不良债务之间的区别。
现在，当我看到有人用信用卡还房贷时，我为他们感到不安。他们可能觉得这是个好主意，因为政府提供了一个减税的方法，但我现在对此理解得更为深刻。我知道他们只是把昂贵的短期不良债务转化成了相对便宜的长期不良债务。这种方法可能会暂时让你觉得轻松，但并不解决问题。他们把自己的信用卡债务变成了次级抵押贷款。
英语词汇mortgage（抵押）来自古法语mort，意思是“死亡”。Mortir的意思是“相约至死”。就像我的朋友一样，他们努力工作却跌进更深的债务深渊中，但他们仍然忽视实际问题，不吸取教训。除非做出改变，否则他们将与不良债务“相约至死”。
1979年，富爸爸给我上了一堂课，事实证明那是宝贵的一堂课。他说：“富人比穷人债务多。区别在于富人承受的是良性债务，穷人和中产阶级承受的都是不良债务。”富爸爸继续说，“不管是良性债务还是不良债务，你都应该将其视为一把上膛的枪，充满敬畏。那些不敬畏债务力量的人通常会被其所害——有时是死亡。那些敬畏债务的力量并能驾驭它的人可以变得富有，超越自己最狂野的梦想。正如你现在知道的，债务可以让你变得非常富有，也可以让你变得非常贫穷。”
驾驭债务的力量
很多理财大师建议说：“剪掉你的信用卡，别理那些债务，让生活标准低于工资标准。”我不会说这些话，因为我觉得这个建议解决不了那些想变得富有的人的问题。对于那些想要拥有大量财富并且享受金钱带来的优越生活的人，剪掉信用卡和逃避债务不是解决问题的办法，也不会让他们变得快乐。如果只是基于基本的财务准则，剪掉信用卡对大多数人来说是个好建议。但是对那些希望变得富有、享受生活的人来说就不起作用了。如果一个人想变得富有，他需要知道怎样支配良性债务，学习如何敬畏债务的力量，掌握如何驾驭债务的力量。如果你不愿意学习敬畏和懂得驾驭债务的力量，那就剪掉你的信用卡，过拮据的生活吧，对你来说，这是个很棒的建议。记住，任何抉择都紧跟着一个代价。
一辆非常不错的二手车
几个月之前，我的一个朋友来到我家，向我炫耀他新买的二手车。“我做了一桩漂亮买卖，”他说，“我只花了3500美元把它买下来，又花500美元改进了一些地方，它现在非常好。我很轻易地就能把它卖到6 000美元。”然后他说：“上来，坐进来。兜兜风。”我不想显得无礼，于是答应了他的请求，开着车围着社区转了一圈。试驾的最后，我笑着说：“这车真不错。”但我默默地对自己说：“这车需要上漆，车里有陈年的烟味，我不想要这么一辆令人失望的车。”我把钥匙还给他，他笑着说：“我知道它看上去不漂亮，但是我可是现金付款，没有贷款。”当他驾车离开时，一股浓烟从排气管冒出来。
想要更富有，就买辆新车
我妻子开的是一辆漂亮的梅赛德斯敞篷车，我开的是保时捷敞篷车。就算在我们破产的时候，我们开的也是保时捷、梅赛德斯或者其他高档轿车。这些车我们不是现款买的，我们是借钱买的。为什么？让我通过下面的故事来解释其中的道理。我经常在我的研讨会上讲这个故事。这是一个关于良性资产和不良资产及享受精致生活的故事。
1995年，我接到当地保时捷经销商的电话。他说：“你梦寐以求的车在这里了。”我马上开车到他的展厅，去看那辆1989年款的保时捷Speedster。我知道这款车只生产了三年，样车只有8000辆。1989年，保时捷的忠实信徒把它们买下来，停着不开，收藏它们。在1989年，如果你能找到一个同意出售此款车的卖家，这款车的叫价在10万美元到12万美元之间。但在1995年，我看到的是最稀有的一辆1989年款保时捷Speedster。它是Speedster1号，史上第一款被制造出来的样车，而且它装备的是保时捷涡轮增压机，这是令保时捷迷不敢想象的专用配置。这部首款车面世之后，被厂家带到全世界的车展展览，还被用在画册上。这部车还带有特殊的保时捷工厂徽章。1989年，巡展结束后，它同样被束之高阁，停放在车库里。1995年，收藏者决定出售它。经销商知道我一直在寻找它，于是给我打了电话。这部车被开过，但是只跑了2400英里。
我的妻子金发现，当我走向这部我梦寐以求的车时，我进入了一种忘乎所以的状态。我坐在车里，手握方向盘，深吸一口气，闻到高档皮革的芳香，这味道还留在车里。这部车绝对完美无瑕，颜色是完美的，还有保时捷独有的“金属亚麻”质感车身。金看着我，问道：“你想要吗？”我笑着点点头。
“那么它是你的了，”金说，“你所要做的只是找一项资产来付款。”我又点点头，爬出车外，吸了口轮胎味，又笑起来。它是我梦寐以求的，它是我的了。我交上押金，和经销商谈好付款方式，就去找能够给这辆车付款的资产了。换句话说，我打算用资产支付我的债务，用良性债务支付不良债务。
几周之后，我找到了一处不错的资产，借钱把它买了下来，用这处资产的现金流支付保时捷的债务。几年之后，保时捷的债务会还清，而且那处资产带来的现金流依然源源不断。换句话说，这样一项昂贵的负债并没有让我变穷，我反而更加富有了，而且我得到了梦寐以求的那部车，那部车现在仍然是我的。当我的妻子发现了她梦寐以求的梅赛德斯轿车时，我们故技重施。
生命中最美好的东西是免费的
有句话说：“生命中最美好的东西都是免费的。”我深以为然。无需分文，一个简单的微笑就能让许多人感到快乐；无需分文，拍拍肩膀，道一声“祝贺”，就会给他人带来一整天的幸福；无需分文，那初升的朝阳和一轮满月同样让人满心愉悦。所以，在我看来，生命中最美好的东西是免费的。在这部分，我要谈论的是那些需要花钱的奢侈品。我所说的快乐是来自物质的快乐。我不写内在的快乐，因为如果你没有做好准备，物质财产不会带给你内在快乐。内在的快乐无需分文——如果你拥有，那将是宝贵的财富。尽管每个人都有通往内在快乐的自由入口，但并不是所有人都能找到它。
生活标准的重要性
如果我是一名高中生，朋友的那辆价廉物美的二手车就是我梦寐以求的。我会骄傲地开着它在所有朋友面前炫耀。但是，在40岁的年纪，开这样一辆廉价车就不是我的梦想了。有个名词叫做生活标准，用来衡量你的物质幸福感和满足感。
在你的生活标准里，能够感受到物质带来的快乐和变化是重要的，原因如下：
1.生活标准不是一成不变的
生活标准随着我们年龄的变化而变化，因为我们自身改变了。有的人发现自己的品味提高了，但是负担能力却没有提高，这个人可能会通过借钱、通过增加自己的不良资产比例来负担这个变化。我的建议是，如果你的标准改变了，特别是变得更为奢侈了，那么找到增加收入的方法以负担这些变化才是正确的做法。
2.重视物质标准上的内心变化是重要的
一个人的内在快乐会受物质标准改变的影响。举个例子，对高中时代的我来说，3500美元的二手车能令我高兴，但如果成年之后的我还开着高中时梦想的车，那就不会感到快乐了。现在，我遇到许多内心不平和的人，因为他们的收入追赶不上自己对精致生活的欲望的增长。
3.买你想要的东西其实花不了多少钱
我对我的车感到非常满意，我的妻子也对她的车感到满心欢喜。也许，看上去我们为了满足自己的物质标准花了更多的钱，比如住房、服装等，但是长期看来，我们实际上在当时并没有花多少钱，我们用资产的现金流支付了债务，买到了我们想要的东西，我们内心得到了满足和快乐。
吸取教训
许多年前，我的富爸爸说：“有些人相信，上帝要求我们生活节俭，避免被华丽的东西所迷惑。另一些人相信，上帝是为了让我们享受生活才创造那些美好的事物。你愿意相信哪种观点，你自己决定。”
我分享保时捷的故事，是因为我希望你们能够享受这个世界的美好的东西——不必牺牲你的财务健康，也不必将你拖进财务地狱。而且，这个故事中蕴含着非常丰富的道理。
第一课：良性债务和不良债务
前面提到，富爸爸强调了金融素养的重要性，以及财务报表是离开学校后的成绩单这一事实。下面的财务报表显示了保时捷在交易时我用资产买负债的情况。
你可以看到，为了保时捷和房地产投资，我都借了钱（在这一事例中，迷你储物间位于得克萨斯州）。投资所带来的现金流填补了保时捷每个月带来的花费。由于管理妥善，迷你储物间带来的现金流得到了极大的增长，保时捷的贷款也提前两年付清了。现在，我和金同时拥有房地产、现金流和保时捷。为妻子买梅赛德斯时，我们使用了相似的方法。所以，我们在驾驶着梦寐以求的车的同时变得越来越富有。我们的朋友，那对生活水准高于收入标准的夫妻和那位开着自己非常满意的二手车的人，由于工资是他们唯一的收入来源，所以他们变得越来越穷。他们表面看上去衣着光鲜，但我怀疑不良债务给他们带来的财务恐慌正在蚕食着他们的内在快乐。他们买的是负债，是不良债务，而不是资产，不是良性债务。
通过购买资产带来现金流，支付你在生活中买想要的东西的债务，这就是富爸爸教给我的方法。资产给你带来现金流，说明钱在为你工作，我的一些朋友及许多其他人至今也不明白这个道理。
你最想为谁工作
说到良性债务和不良债务，让我来重复一下富爸爸经常对我说的那句话：“每次你欠别人钱的时候，你就成了那些钱的雇员。”就是说，如果你贷了一个还款期为30年的贷款，那你就签订了一份为期30年的劳动合同。不幸的是，贷款还清时，他们也不会送给你一块金表。
富爸爸确实会借钱，但他尽量不让自己成为还钱的那个人。这就是关键。他的建议无需重复。他会向他的儿子迈克和我解释，良性债务就是有人为你还钱，不良债务就是你要付出你的血汗努力还钱。他喜欢可租赁资产，原因在于“银行把贷款给你，但是承租人为你还钱”。
我用一个生活中的真实案例来解释其中的玄机。假设你在一个高档社区发现了一处不错的小房子。坦白说这栋房子需要一些修补，也许需要更换新的天花板和排水管，也可能需要重新刷一遍漆。但总的来说，周围的房子都维护得非常好，邻居也比较可靠。更好的是，这个社区正好紧挨着当地的一所大学，来此学校上学的学生一年比一年多。
房主想退休了，想搬到一个温馨、有阳光的地方住。这栋房子，他要价11万美元。你和他讲讲价，最后以10万美元成交。你的银行账户里已经有1万美元了，所以你至少需要按揭贷款9万美元。但实际上，既然你的手上只有1万美元的现金，你不如贷款10万美元。为什么？那多出来的1万美元，你可以用来支付银行的手续费，再雇当地的工人粉刷一下房子，修理一下天花板和排水管。
大多数情况下，银行会非常高兴地给你贷款。为什么？因为这个贷款由这所房子的附加值保障。如果你去银行，要贷款10万美元，但你没有任何抵押或者担保资产，银行会告诉你哪凉快去哪歇着。但是，如果你有房产做后盾，银行通常会帮助你融资。记住，贷款是银行的一项业务。而且，当他们知道的确有抵押物保证他们的贷款安全时，他们就会促成这项业务。
我们继续。在目前的金融利率下，银行给你还款期为30年的贷款，利息是6%。当然，他们希望你首先支付1万美元的头期款。所以，加上10万美元的贷款，你的全部投资是11万美元。
算上资产税，你每月的还贷金额大概在700美元左右。我们之前提到，你不会希望在未来30年里一直为银行工作。但是只要你在为债务还本付息，你就是在为银行工作。最好的办法是让别人为你偿还债务。
富爸爸的建议是，一旦完成交易，你得到了那栋房子的所有权，你就要与当地那所大学洽谈将房子租给学生的可能性。这栋房子有四个卧室，就可以为4名学生提供住宿，假设你每个月收取1000美元的房租，他们每人每月支付250美元。这个价格非常合适，即便是最节约的学生也会欣然接受。
或者，你可以接触一下当地的房产经纪公司，看看他们愿不愿意接手。由于每月的维护费用很低，房产经纪公司不但会为你找到承租人，还愿意承担一些小的维修费用，比如疏通下水道。
好消息不止这些。如果你每月的房产出租收入是1000美元，而每个月还款金额只有700美元，那么你每个月的净现金流就是300美元。这个净收入就是被动收入。也就是说，你没费什么大力气就挣了这些钱。而且你的承租人在为你偿还为期30年的贷款，更棒的是，你每个月还多赚300美元。
富爸爸的房地产投资哲学主要是建立在现金流的基础之上。你在每个月末有正现金流流入吗？
但是还有另外一个关于房地产的哲学，那就是房地产是升值的。你在每个月获得额外收入的同时，也支付了每月需要偿还的贷款。这就是说，虽然慢，但是你非常稳定地增加了那所房子的抵押资产净值。由于随着时间的推移，房产会升值，那么你最初投资11万美元得到的那栋房子可能会增值。换句话说，如果10年之后，你决定卖掉那栋房子，它的市场价可能已经涨到了12.5万美元。所以，理论上讲，除了你多得到的被动收入外，你还能得到一笔相当丰厚的利润，1.5万美元。
但是，富爸爸提醒说：“永远睁大眼睛盯着你的现金流。要将房地产的潜在增值看成是额外的奖励，而不是将其当成购买的理由。”
向成功者学习
看看《富爸爸穷爸爸实践篇》（RichDad’s Success Stories）中那些厌烦了靠薪水过活的人的故事。他们厌倦了朝九晚五的上班生涯，懒得计算还有多少年退休，然后靠他们的401（k）s养老——假设401（k）s账户里还有足够的钱的话。在那本书中，你可以很容易地找到第一手资料——少至初出茅庐的青少年，老至临近退休的老年人——他们遵循富爸爸的建议，已经开始开拓稳定的被动收入现金流。
那本书对那些成功者做了介绍，许多人的成功经历都始于房地产投资。书中讲述了他们是如何克服心中的恐惧、超越最初的梦想从而找到第一笔投资的。无一例外的，一旦看到被动收入开始增加，他们几乎都会返回头去重复那个过程，多数情况下是这样，一遍一遍地重复那个投资过程。他们中的一些人，已经把小房子换成了大房子，他们都将富爸爸的建议看成致富指南。
在一些成功的案例中，有些人投资小生意，以得到他们的财务自由。在其中一个章节里提到，一位女士对自助洗衣店进行投资。很快，她和她的丈夫就发现，这笔投资安全又挣钱，于是他们进一步加大投资。现在，她和她的丈夫在财务方面做得非常好，他们将第一个告诉你，做金融家庭作业是件简单的事情，而且，让钱为你工作比你为钱工作更为容易。
问题是大多数人似乎没法在财务上得到改善，因为每个月来自应付账单的压力太大了。只有当下定决心改变他们的理财方式时，他们才会主动寻找另外的挣钱渠道。就像富爸爸说的：“如果你想从那些激烈的竞争中解脱出来，你最好开始了解收入的不同形式：工资、有价证券投资和被动收入。不管是投资房地产、做生意还是其他别的领域，你很快就会发现，比起有一份安稳的工作，还有很多可以让你更容易、也更有效的赚钱方式，你的家庭经济状况也会变得越来越好。”
第二课：灵感的力量
让我们回顾一下那辆二手车的故事。当我驾驶朋友的二手车时，我感到心情沉重；当我坐在我的保时捷里的时候，我听到天使在歌唱，看到充满祝福的天堂之门向我敞开。朋友开车离开时，从排气管中喷出的浓烟让我感到厌恶；与此相反，当我打开车库门，看着我的保时捷时，我仍然能听到天使的歌声。我爱这辆车，我爱这辆车给我的灵感：为了我的保时捷去找另一个投资项目。换句话说，保时捷促使我变得越来越富，而坐在朋友的那辆车里，只会唤起我洗澡的欲望。
我相信，我们的造物主为我们创造了很多美好的东西。每当我看到美丽的油画、漂亮的房子和迷人的车子，我都会感到灵感勃发。我感受到了神之慷慨、美丽，神启发我更加努力地投资：加大投资力度，而不是工作更加努力。我注意到那些省吃俭用的人通常是心情压抑的。我有几个非常节俭的好朋友，我去他们家做客时，感觉好像坐在那辆二手车里似的。我非常爱我的朋友，我也不会把我的理财观点强加于他们身上。但是他们那么努力地工作，生活标准却在收入标准之下，而金和我努力工作的原因是提高自己的生活标准。这就使得我们的生活方式有了很大的区别。正如我所说的，每个人都是不同的，生活中我们作出的决定也是不同的。我只是在分享我和妻子借奢华生活带来的灵感而变得富有的故事。
第三课：资产和负债都不是银行经理愿意贷款的原因
在《富爸爸穷爸爸》一书中，我的观点“房子不是你的资产”引来了不少反对意见。实际上，相比于书里的其他观点，这一观点所招致的表达愤怒的邮件最多。我经常说：“当银行经理说你的房子是一项资产时，他们没有对你撒谎。他们只是没说清楚这项资产到底是谁的。你的房子其实是他们的资产。”我还说：“我的意思不是‘别买房子’。我说这些的目的是‘别把负债当成资产’。”但是毫无帮助，那些讨厌的邮件依然纷至沓来。
不管你购买的是资产还是负债，银行都会把钱贷给你。银行不会告诉你应该买哪一个。所以，如果你想买一艘新的快艇，而且你的财务报表显示你能够负担这项费用，银行会非常高兴地把钱贷给你。如果你想买一幢三个卧室的房子，然后租出去挣钱，而且你的财务报表也非常出色，银行也会非常慷慨地把钱贷给你。为什么？因为不管你借钱是为了买负债还是买资产，对银行来说，两者都不是资产。所以，人们第一次借钱买资产时，买到最后都是花了更多的钱买负债。而那些只买负债的人，通常没有余钱买资产。
无论你是买负债还是买资产，对银行来说都不是资产，所以银行根本不在乎你买什么，那么该在乎的应该是你。实际上，你越在乎银行就越高兴，因为银行的工作就是贷给你更多的钱，而不是拒绝给你贷款。没有人贷款，银行就不能挣钱。所以，你越富有银行就越高兴。我喜欢我的银行经理，因为不管我是买资产还是买负债，他都给我贷款。
第四课：什么样的资产是银行的最爱
一位电台主持人问我：“你投资什么项目？”我回答：“20多岁的时候，我开始投资房地产，因此我现在的大部分投资都用在了房地产上面。我也有自己的生意，还有一些纸面资产，比如股票和债券。”
那位主持人说：“我不喜欢投资房地产。我不愿意修理厕所，也不愿意在深夜接到承租人的电话。我只买股票或者共同基金。”然后，他就结束了对我的采访，插播了一段商业新闻，把我请出了演播室。
一个代价高昂的想法
采访结束之后的那个晚上，我开始反省那次采访。我对自己说:“那位电台主持人做了代价多么昂贵的决定啊。因为不愿意修厕所、不愿意深夜接到承租人的电话就不投资房地产。我想知道，如果他知道因为这个决定给他带来了多少损失，他会作何感想？”
个人可以投资的四个主要资产类别：
1.商业；
2.房地产；
3.纸面资产；
4.商品期货。
那个晚上，我静静地坐着，我似乎听到富爸爸对我说：“银行最喜欢贷款给这四个投资类别里的哪一个？”答案是房地产。在这四个资产类别之中，做小生意是很难贷到款的。也许你可以得到一笔小额商业贷款，但是那些贷款通常需要你用其他资产作为抵押。
贷款买纸面资产或者商品期货也是非常难的，特别是想得到还贷期是30年的低利率，更是难上加难。但是银行会非常愿意给你贷款买房。
几年前，富爸爸对迈克和我说：“如果你们想富有，你们就必须给银行想要的东西。第一，银行想看你的财务报表。第二，银行想让你贷款买房。只要知道银行想要什么，你就会发现，变得富有不是件困难的事。”
那位电台主持人对房地产的偏见是个代价高昂的想法，因为他必须用自己的税后工资购买股票、债券和共同基金，而不是利用银行的钱进行投资。他的钱来自于他付出的劳动，而且，只有在政府扣税之后他才能得到那些钱，他使用的钱是最昂贵的。
我们用1万美元来证明这个事实。假设电台主持人用1万美元购买共同基金，最多可以买进1万美元的基金；如果他用来投资房地产，他可以买价值10万美元的房子：自己付1万美元，从银行借9万美元。如果这处房地产带来的现金流是正向的，那么承租人支付的钱，就包含了所有的费用和银行贷款的成本，另外还会每个月为你提供收入。
假设那一年市场状况良好，每项资产都增值10%。共同基金会为那个投资者带来1000美元的收益，而房地产会为投资者带来1万美元的收益，加上每月的现金流收入，再加上折旧。在美国，如果投资者卖掉房产，出手时使用延期纳税交易（tax-deferredexchange），就不会缴纳资本收益税。
共同基金基本上不会带来任何现金流，也没有折旧收益，而且如果不在养老金计划之内的话，还要收取资本收益税。（如果在养老金计划之内，当全部取出时，就按照一般收入扣税，是所有税率中最高的税率。）
举这个例子并不是说纸面资产不好，而是证明了“我不喜欢投资房地产”这个想法导致了多少损失。对金和我来说，房地产最大的好处就是每月的被动现金流收入，而且税率还比一般性收入的低，这让我们在财务方面比较自由。换句话说，房地产让我们拥有了良性债务，这种良性债务让我们更快地挣钱。但是，使用银行的钱进行投资，迅速赚钱，也是有代价的。
如果不使用银行杠杆，看一下你的投资回报，1万美元的回报率是10%。但使用银行的钱之后，你的回报率就是你的投资的两倍。房地产市场只要上涨1个百分点，就相当于股票市场上涨10个百分点。
把税率优势考虑在内，房地产市场升值不到1个百分点就相当于股票市场升值10个百分点的净收益。
这就是富爸爸说“永远给银行想要的东西”的一部分原因。他还说“永远像对待上膛的枪一样对待任何债务”，为什么？因为杠杆是把双刃剑。你可以用银行的钱赚到很多钱，也会比不用银行的钱损失更多的钱。所以，你所需要做的就是：花钱学习相关知识，再经过几年的实际操作获取经验。如果你不打算做这些准备工作，就别动用银行的钱。
花钱学知识
20世纪70年代，我花385美元去上了关于房地产投资的课程。那三天的课程是我有史以来进行的最佳“投资”。学习结束后，在起步阶段，我并不着急，只进行小额投资，得到了五年的经验之后，我才进行了第二次投资。说实话，我也不愿意修厕所，也不愿意半夜接到房客的电话。但是，我并没有因此放弃投资房地产，因为我愿意看到投资房地产给我带来的那么多的良性债务和那么多的自由。
在一次得克萨斯州的达拉斯举行的房地产研讨会上，我是嘉宾发言人，有个60岁左右的人坐在我旁边。他听到我说：“我的富爸爸告诉我，要想成为一个真正的房地产投资者就要玩大富翁游戏。我们都知道那个游戏中的巨额财富公式：买四个绿房子，把它们变成红色的旅馆。”
当时那位老先生问道：“我是否应该把我的那些房子也变成红色的旅馆？”
我笑着问他：“你有多少房子？”
他想了一下说：“700来套吧。”
“什么？”我惊讶得无言以对。跟他交谈过后得知，他是得克萨斯的一位大农场主。在过去的40年里，他每年都会买一些房子，然后租出去。他经历过石油市场和牧场生意的暴涨暴跌。经济萧条的时候，他从那些有财务困难的人手里买下房子，然后再租给他们。随着资金流的不断增加，他就买更多的房子，大部分都在6.5万美元以下，而且从未出售过。到目前为止，我发现，他每个月每所房子平均能带来200美元的正向现金流。我吸一口气，说：“这就是说你每个月的收入超过14万美元？仅仅房租收入每年就超过100万美元？”
“没错，”他说，“这就是我问你，我是否需要把我的那些绿房子建成红旅馆的原因。买这些绿房子花了我很长时间。所以，我喜欢你那个买更大的房子的主意，这样我就不必买那么多了。”
我摇摇头笑着说：“下次研讨会，我希望你来做讲座，我当你的学生。”然后，我把我的财税顾问的名字和电话给了他，让他给他们打电话。我告诉他，他比我厉害多了。
他拿着电话号码，对我表示感谢。我的思绪则回到40年前富爸爸、迈克和我玩大富翁游戏的场景上，我还能听到富爸爸对迈克和我说：“我的银行经理总是想借给我钱让我买更多的房产。所以，他想要什么，我就给他什么。”
